Quelle offre d'achat du bien immobilier est prioritaire en cas de pluralité ?

Dès lors que vous mettez votre bien immobilier en vente, vous êtes susceptible de recevoir plusieurs offres le même jour et dans le même temps. 

Quelle offre est prioritaire? 

En matière de vente immobilière, l’article 1583 du Code civil précise que l’offre « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Plus encore, l’article 1589 du même Code énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Dans ces conditions, une offre est réputée parfaite - et donc irrévocable pour le vendeur à moins qu’il n’engage sa responsabilité extracontractuelle - dès lors que les parties ont convenu de l’objet et du prix de vente.

La jurisprudence est constante à ce titre :

« L’offre d’achat est ferme, et donc sans condition, lorsqu’elle exprime la volonté de son auteur de s’engager sur la chose et sur le prix déterminés par l’offre de vente, de sorte que la vente est parfaite ; Le caractère ferme de l’offre d’achat n’est pas remis en cause lorsque celle-ci comporte des précisions sur l’état de l’immeuble vendu, dès lors que ces précisions ne sont pas une condition de l’engagement de l’acquéreur » (Cass. 3ème ch. Civ. 29 janvier 2013).

Il est constant que l’acceptation sans réserve d’une offre non révoquée ni caduque forme le contrat.

L’article 1121 du Code civil prévoit à ce titre que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. A noter que cette acceptation peut résulter de l’envoi par l’acheteur d’un mail au vendeur.

En cas de pluralité d’offres et d’acceptations, c’est donc l’antériorité de la réception de la première acceptation qui permet de départager les concurrents.

La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que « l’offre faite au public lie le pollicitant [l’offrant] à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à une personne déterminée (Civ. 3e, 28 nov. 1968, JCP 1969. II. 15797 ;Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-20.605).

Ainsi, lorsque le vendeur a reçu plusieurs offres au prix, ce sera la règle du « premier arrivé, premier servi » qui s’appliquera, c’est-à-dire que celui qui a formulé la première acceptation au prix sera en principe l’acquéreur du bien immobilier.

L’acheteur qui saura prouver que son acceptation de l’offre est la première arrivée (au prix et conditions de l’annonce) pourra même solliciter la réalisation forcée de la vente.

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